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ペット飼育は、マンションで楽しくできます!


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ペット飼育 とマンションの「規約」(ハウスルール)を守ることの関係とは?


 関係を理解するために、裁判で争われたペット飼育の問題から学ぶことができます。
 ポイントは、判例の「論点」、「結論」、「理由」を明確にすることです。

1.ペット飼育の重要判例


  (1)最高裁判所 平成10年3月26日「マンションにおけるペット飼育」

      論点:原則として「ペットの飼育を禁止する規約は、有効か?」(例外は、小鳥や魚類。)
      結論:「共同の利益に反する、としたペット飼育の禁止の規約は、有効」
      理由:民法の特別法としての区分所有法(マンション法)の第6条で「共同の利益」に反する行為を禁止
         区分所有法第30条で、建物の使用について「規約」で定めることができる、と規定
         したがって、「共同の利益に反するペット飼育」を禁止した「規約」を有効としました。

  (2)東京地方裁判所 平成6年8月4日「ペット飼育禁止の管理規約の効力」

      論点:「ペットの飼育を禁止する規約は、特別の影響を考慮すべきか?」
      結論:「共同の利益に反する、としたペット飼育の禁止の規約は、特別の影響が無い」
      理由:民法の特別法としての区分所有法(マンション法)の第6条で「共同の利益」に反する行為を禁止
         子供の自閉症の治療のため、犬を飼育。ただし、症状について客観的証拠が提出されませんでした。
         区分所有法第30条で、建物の使用について「規約」で定めることができる、と規定
         その結果、被害が無くても「共同の利益に反するペット飼育」を禁止した「規約」を有効としました。

  (3)東京地方裁判所 昭和58年1月28日「ペット飼育禁止違反と賃貸借契約解除」

      論点:原則として「ペットの飼育を禁止する賃貸借契約により、契約解除できるのか?」(例外は、小鳥や魚類。)
      結論:「特約としてペット飼育の禁止がある賃貸借契約は、有効、よって、契約解除が可能」
      理由:民法では「特約」を条文より優先。 
         ペット飼育を禁止した「特約」は、有効。
         従って、賃貸借契約を解除されました。特約を守ることは、家主との「信頼関係」を保つことでした。
         ※ 詳細は、「契約書」記事を参照願います。

 裁判で判断基準とされていることに、一般社会生活上の受忍限度があります。
 ペット飼育による被害は、客観的に判断して普通の人が感じる程度の限度を超えた、と判断されたことが分かります。

2.区分所有法(マンション法)による訴訟の特徴


 マンションについて、区分所有法(マンション法)と呼ばれている法律があり、民法の特別法です。
 マンションは、戸建てと比較して密集度が極めて高いため、特別の法律として作成されています。
 この区分所有法には、民法と異なる特徴があります。主な内容を次に示しました。

  (1)個人的被害の損害賠償などの請求をマンションの団体の代表が代理して追行できます。
     書かれている条文は、共同の利益に違反した者に対する措置とした第57条〜第60条です。
     参考までに、民法の場合、個人が弁護士に依頼し、訴訟を起こします。
  (2)区分所有法に定めが無い具体的な事柄は、「規約」として定め、マンションの規範とすることができます。
     書かれている条文は、規約事項として第30条です。
     建物(専有部分、共用部分)その敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関することを定めることができます。
     定めることができる内容は、区分所有者間の事項、となっています。

 以上のことから、マンションで生じた問題は、主に、民法、区分所有法、規約の三種類を基に解決されます。

3.訴えに勝つために


  (1)「規約」及び「細則」を定めることです。
     トラブルが住民の話し合いで解決しない場合、裁判で争うことになります。
     判決の判断基準は、書かれている法律・規約の条文、判例、学説などです。
     また、民法の任意規定としての「特約」に相当する「規約」が優先されます。
      なお、規約に関連した手続きや頻繁に変更される内容などは、「細則」として定めると便利です。
     「規約」は、特別決議事項であり、「細則」は、普通決議として比較的容易に定めることができるからです。
      ただし、規約・細則には、一般的に「遡及効」がありません。
     定めたばかりの「規約」では、古くから生じている問題には無力であり、民法・区分所有法で争うことになります。
  (2)総会で訴えの決議をすることです。
     訴訟を提起するには、総会での決議が前提です。
     決議の詳細は、区分所有法第57条〜第60条に書かれていますので、確認願います。



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posted by Yy at 14:38 | Comment(0) | TrackBack(0) | マンション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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